15 Ago GUÍA COMPLETA PARA COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE EN FRANCIA: procedimiento, gastos y modelos descargables
Adquirir o vender un inmueble en Francia es un proceso jurídico seguro, estructurado y muy reglado, diseñado para proteger tanto al comprador como al vendedor. Conocer sus etapas, plazos y costes desde el inicio resulta fundamental para planificar la operación con éxito y evitar imprevistos. A continuación, explicamos de forma clara y profesional cómo funciona la compraventa inmobiliaria en Francia y qué aspectos deben tenerse en cuenta antes de firmar.
Etapas principales del proceso
La compraventa de un bien inmueble en Francia se articula habitualmente en tres grandes fases: la firma de un contrato preliminar (ya sea promesa o compromiso de venta), la escritura pública ante notario y la inscripción registral.
- Oferta de compra. El proceso suele comenzar con una propuesta escrita por parte del comprador en la que se detallan el precio y las condiciones esenciales de la adquisición.
- Contrato preliminar (promesse o compromis de vente). Una vez aceptada la oferta, las partes firman un precontrato que formaliza el acuerdo y establece las condiciones de la venta. En este momento, el comprador abona normalmente un depósito del 5 % al 10 % del precio. Este contrato suele incluir cláusulas suspensivas, como la obtención de financiación o el ejercicio de derechos de tanteo por parte de las autoridades locales.
- Derecho de desistimiento. El comprador dispone de un plazo legal de 10 días naturales tras la firma del precontrato para desistir sin penalización.
- Verificaciones y diligencias previas. El notario realiza todas las comprobaciones necesarias: titularidad y cargas del inmueble, diagnósticos técnicos obligatorios, situación urbanística y ejercicio de derechos de tanteo, entre otras.
- Firma de la escritura pública. Una vez cumplidas todas las condiciones, las partes firman el acto definitivo ante notario. En ese momento se abona el precio, se liquidan los gastos e impuestos y se entregan las llaves.
- Inscripción registral. Finalmente, el notario inscribe la transmisión en el registro de la propiedad francés (Service de la publicité foncière) y, en su caso, también la hipoteca.
El plazo habitual entre la firma del contrato preliminar y la escritura definitiva oscila entre dos y tres meses, dependiendo principalmente del tiempo necesario para la obtención del préstamo y el ejercicio del derecho de tanteo.
Intervinientes en la compraventa
- El notario desempeña un papel central y obligatorio en la firma de la escritura. Actúa con neutralidad, custodia los fondos, liquida los impuestos y se encarga de inscribir la transmisión.
- La agencia inmobiliaria, cuando interviene, actúa como intermediaria en la comercialización y negociación del bien.
- El abogado, aunque no es obligatorio, puede resultar fundamental para proteger los intereses del comprador o del vendedor, especialmente en operaciones complejas o cuando intervienen compradores extranjeros.
Costes aproximados para el comprador
Los gastos asociados a la compraventa varían en función del tipo de inmueble:
- Vivienda de segunda mano: los llamados “gastos de notaría” —que incluyen impuestos, tasas y honorarios— representan aproximadamente un 7 %–8 % del precio de compra.
- Vivienda nueva: estos gastos suelen reducirse al 2 %–3 %, ya que se aplica el régimen de TVA (equivalente al IVA).
- Agencia inmobiliaria: los honorarios suelen oscilar entre un 3 % y un 8 % del precio, dependiendo del acuerdo entre las partes.
- Financiación hipotecaria (si procede): incluye comisiones bancarias, garantía (hipoteca o fianza), seguro de vida y posibles aranceles de inscripción.
Fiscalidad esencial
- En el momento de la compra: el comprador debe abonar los derechos de transmisión o, en el caso de obra nueva, la TVA, conceptos generalmente incluidos en los gastos de notaría.
- Durante la tenencia: el propietario está sujeto a la taxe foncière (impuesto anual sobre la propiedad) y, en caso de segunda residencia, a la taxe d’habitation (la residencia principal está exenta).
- En la venta: la plusvalía inmobiliaria tributa al 19 % más cargas sociales, aunque existen reducciones progresivas por antigüedad y exención total pasados 22 a 30 años según el tipo de ganancia. La venta de la residencia principal está exenta.
- Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI): se aplica si el patrimonio inmobiliario neto en Francia supera 1,3 millones de euros.
- Alquiler: las rentas derivadas de inmuebles situados en Francia tributan en Francia, aunque los convenios internacionales evitan la doble imposición.
Consideraciones para compradores no residentes
No existen restricciones a la compra por parte de extranjeros, pero conviene tener en cuenta algunos aspectos prácticos: abrir una cuenta bancaria francesa, planificar las transferencias internacionales y los posibles costes por cambio de divisa. También es posible firmar mediante poder notarial si no se puede acudir en persona, y es recomendable contar con un intérprete si no se domina el francés.
En caso de solicitar financiación en Francia, se exige normalmente un mayor aporte de fondos propios y un expediente más detallado. Además, ciertos no residentes deben designar un representante fiscal en caso de venta posterior, dependiendo de la operación.
Plazos orientativos del proceso
- Oferta → precontrato: entre 1 y 3 semanas.
- Precontrato → escritura pública: entre 2 y 3 meses (el plazo puede ampliarse por la financiación o el tanteo público).
- Inscripción registral: entre 2 y 6 semanas, aunque no impide que el comprador tome posesión del inmueble desde la firma.
Recomendaciones finales para el comprador
Antes de comprometerse, es aconsejable prever el precio total más un 7 %–8 % adicional para viviendas usadas o un 2 %–3 % para obra nueva, incluir una cláusula suspensiva de financiación si se prevé solicitar hipoteca, revisar con atención los diagnósticos técnicos, y organizar los seguros desde el día de la firma. También conviene planificar con antelación el impacto de los impuestos anuales y del IFI si procede.
Comprar un inmueble en Francia es un proceso sólido y bien estructurado, pero requiere planificación y comprensión de sus etapas jurídicas y fiscales. Contar con el acompañamiento adecuado —notarial, inmobiliario y legal— es clave para garantizar que la operación se realice con seguridad, sin retrasos y con plena protección de sus intereses.
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